Залог за квартиру (Kaution)

Как правило, при заключении договора о найме домовладельцы требуют от квартиросъёмщиков уплаты залога за квартиру. Закон не требует от квартиросъёмщика перед въездом в квартиру автоматически платить домовладельцу гарантийный залог (Kaution). Только если квартиросъемщик в арендном договоре согласился на внесении такого залога, он обязан выполнить взятые на себя обязательства. Например: домовладелец Шлау и квартиросъёмщик Шмит заключили устный договор о найме однокомнатной квартиры. При обсуждении всех подробностей соглашения речи о необходимости уплаты залога не велось. После заключения договора домовладелец Шлау не может просто так подойти к Шмиту и сказать, что он забыл упомянуть о необходимости уплаты залога и теперь Шмит, якобы, обязан в силу закона внести эти деньги. Для уплата залога необходимо в письменном или устном виде по обоюдному согласию изменить существующий договор. Проще говоря, если Шмит не согласен с этим требованием хозяина, то он имеет право не платить залог.

═══Параграф 550 Гражданского Кодекса содержит подробные правила уплаты залога и обязанностей домовладельца по его применению и возвращению жильцу после окончания договорных отношений. Домовладелец не имеет право требовать с квартиросъёмщика залог в любом угодном ему размере. Наиболее важные требования ╖ 550 я и хотел бы описать в этой главе.

═══Первое и, пожалуй, самое главное. Домовладелец имеет право потребовать залога за квартиру (Mietkaution) в размере не более трёх месячных квартплат. Это значит, что требование заплатить залог в размере, например, четырёх квартплат является незаконным. В качестве расчётной единицы берётся очищенная квартплата без коммунальных услуг и прочих побочных расходов.

═══Пример: Владимир Шмит заключает с домовладельцем Эвальдом Шлау договор о найме квартиры. Квартплата составляет 1000 марок и аванс в счёт коммунальных услуг 200 марок в месяц. Если господин Шлау попробует убедить В. Шмита, что последний должен заплатить ему 3.600 марок в качестве залога, то Владимир должен указать на ╖ 550 b BGB (Гражданский Кодекс) и объяснить, что закон имеет в виду только ╚холодную╩ квартплату. В. Шмит должен заплатить 3000 марок.

═══Иначе обстоит дело, если коммунальные и прочие побочные расходы не рассчитываются отдельно, а платятся в виде фиксированной месячной платы. В этом случае паушале на коммунальные и прочие расходы, в принципе, является частью ╚холодной╩ квартплаты.

═══Пример: Согласно договору квартплата составляет 1000 марок в месяц. Дополнительно жилец должен платить твёрдую сумму в виде (Mietnebenkostenpauschale) в размере 200 марок в месяц. Точный расчёт дополнительных расходов по итогам года не производится. В этом случае домовладелец Шлау имеет право потребовать залог за квартиру в размере 3 600 марок.

═══Домовладелец не имеет право окольными путями обходить это правило и требовать различного рода дополнительные ╚залоги╩ и ╚гаранты╩.

═══Пример: Договор о найме квартиры предусматривает уплату залога в размере трёх квартплат. Домовладелец Шлау требует от Шмита подписать дополнительный договор, согласно которому Шмит платит особый гарант на случай, если в результате утечки воды будет залит и повреждён паркетный пол. Такое правило представляло бы собой недопустимый обход ╖ 550 b BGB и не имеет юридической силы.

═══Так же незаконным является и требование домовладельца наряду с уплаченным наличными залогом предъявить банковскую гарантию (Bankbuergschaft), которая гарантировала бы выполнение всех требований домовладельца. Из этого правила могут быть сделаны определённые исключения. Например, если родители студента по своей инициативе предложат домовладельцу свою гарантию сохранности квартиры.

═══Размер залога может быть предметов переговоров между домовладельцем и квартиросъёмщиком. Закон устанавливает верхнюю, а не нижнюю границу залога.

═══Наиболее часто залог платиться наличными деньгами. Возможны и другие формы договорённости между квартиросъёмщиком и домовладельцем. Внесение залога возможно путём письменного поручительства третьего лица, передачи домовладельцу сберкнижки с ограничительной записью о предназначении денег, открытия арендатором и домовладельцем общего сберегательного счёта и в других приемлемых для обеих сторон формах.

═══Закон разрешает квартиросъёмщику заплатить залог в рассрочку в виде трёх месячных взносов каждый в размере месячной квартплаты. Согласно ╖ 550 b Гражданского Кодекса иные правила уплаты залога не имеют силы, даже если они оговорёны в договоре об аренде жилой площади. Например, уплата залога за один раз. Домовладелец Шлау может постараться обойти действие ╖ 550 b, указав в договоре, что этот параграф не имеет силы при заключении договорных отношений. Это исключение противоречит действующему законодательству и является недопустимым. Первый взнос должен быть уплачен после передачи квартиры в пользование жильца. Например: Владимир Шмит заключает 1.10.99 договор о найме 3-х комнатной квартиры. Передача квартиры в пользование жильца должна произойти 1.12.99. Первый взнос Владимир Шмит обязан заплатить не ранее 1.12.99.

═══Согласно ╖ 550 b домовладелец должен положить залог на отдельный счёт под обычный банковский процент для вкладов с трёхмесячным сроком изъятия денег и вести этот счёт отдельно от своего прочего имущества на специальном банковском счёту (Mietkautionskonto). Домовладелец обязан переводить на залоговый счёт всё выплачиваемые банком на эти деньги проценты. Пример: домовладелец Шлау кладёт сумму залога на специальный лицевой счёт. Как известно, на лежащие на лицевых счетах деньги, банки платят или вообще никаких или весьма незначительные проценты по вкладу. Представьте себе, залоговая сумма будет лежать на лицевом счете домовладельца Шлау в течении 30 лет. Это значит, что через такое количество лет инфляция превратит эти деньги в ничто.

═══Закон требует от домовладельца чётко разграничивать своё имущество и переданные ему на хранение деньги квартиросъёмщиков. Иначе может получиться так, что в случае банкротства домовладельца, кредиторы просто арестуют все его счета, в том числе и деньги квартиросъёмщиков. Пример: Домовладелец Э. Шлау получает от квартиросъемщика Шмита 3 000 марок в качестве залога и кладёт их на свой счёт в банке вместе с прочим имуществом. К несчастью для В. Шмита господин Шлау проспекулировался на бирже и его кредиторы, которым он должен немалую сумму денег, через суд арестовывают все принадлежащие Шлау банковские счета. В этом случае кредиторы заберут себе и принадлежащие Шмиту 3 000 марок. Получение обратно Шмитом своего вклада весьма проблематично. Каким образом он сможет доказать, что это его деньги?

═══Квартиросъёмщик имеет право потребовать от домовладельца доказательств, что полученная в виде залога сумма положена на отдельный счёт и ясно отличается от его прочего имущества. Банковский счёт должен недвусмысленно называться залоговым или особым счётом (Mietkautionskonto, Sonderkonto). Это название должно чётко показывать, что лежащие там деньги не относятся к имуществу домовладельца Шлау. В качестве доказательств домовладелец должен предъявить квартиросъёмщику выписки со счёта, договор об открытии специального счёта, сберегательную книжку и т. д. Если домовладелец Шлау откажется выполнять эти само собой разумеющиеся вещи, то Шмит может указать, что действия господина Шлау подпадают под параграф закона о растрате чужого имущества.

═══Из средств залога домовладелец имеет право удовлетворить все свои справедливые претензии, возникающие из отношений найма квартиры. Залог представляет собой определённую гарантию для домовладельца, что жилец выполнит свои обязанности по уплате квартплаты или при повреждении жильцом части квартиры.

═══Залог следует в разумные сроки после передачи квартиры вернуть квартиросъёмщику вместе с набежавшими процентами.

═══Домовладелец имеет право удерживать залог до момента точного определения своих требований к бывшему жильцу. Пример: Шмит выезжает из квартиры 1.2.2000. По мнению большинства судов домовладелец Шлау обязан в течении 6 месяцев определить размер своих возможных требований у Шмиту. Обычно к таковым относятся задолженности по коммунальным услугам и ремонт. Например, после выезда В. Шмита домовладелец установил, что во время проживания квартиросъёмщика в квартире напольное покрытие было повреждено водой. Размер ущерба составляет 1 500 марок. Домовладелец Шлау имеет право вычесть эту сумму из залога, который он обязан возвратить бывшему жильцу. Длительная невыплата залога является недопустимой. Так же недопустимым является уклонение от возврата залога под различными надуманными предлогами. По прошествии указанного мной срока бывший квартиросъёмщик может в судебном порядке и с хорошими шансами на успех потребовать от домовладельца возвращения ему залога.

═══Право домовладельца потребовать от квартиросъёмщика компенсации ущерба за невыполнение договорных обязательств и не проведение косметического ремонта сохраняется в течение 6 месяцев. Если домовладелец пропустил установленный законом срок предъявления претензий, то он всё равно имеет право удовлетворить свои требования за счёт выплаченного ему квартиросъёмщиком залога. Если залог уже возвращён квартиросъёмщику, то домовладелец не может потребовать с него заплатить старые долги.

═══Следует так же упомянуть, что в отношении залога за квартиру у жильца нет права на его задержку или невыплату в случае последующего обнаружения дефектов нанятого жилья. Залог должен быть своевременно уплачен в оговоренном в договоре размере.

═══Ситуацию с залогом и нежеланием домовладельца вернуть деньги я хотел бы пояснить на одном случае из своей практики.

═══Семья Ф. сняла трёхкомнатную квартиру с правом пользования садом. При заключении договора по требованию домовладельца был заплачен залог (Kaution) в размере 3 000 марок.

═══Прожив в квартире несколько лет, семья Ф. переехала в свой дом и считала, что владелец должен выплатит им обратно залог и набежавшие за эти годы проценты. К изумлению Ф. получилось иначе. Обратно было выплачено только 1 500 марок. Всё остальное пошло на покрытие, якобы, нанесённого ущерба за время проживания семьи Ф. в квартире. Ущерб, по словам хозяина, состоял в вытоптанном газоне в саду и в залитом водой полу на кухне. Вследствие этого, по его словам, новый жилец смог въехать в квартиру только на 2 недели позже, чем предполагалось, что соответственно привело к неполучению квартплаты за этот период. К тому же, семья Ф. не явилась на заранее договорённые термины со ╚свидетелями╩, которые должны были подтвердить правоту хозяина. Из-за этого, якобы, так же возник ущерб.

═══Первоначально, как обычно, стороны попытались договориться и уладить дело внесудебным путём, но это не привело к успеху. Домовладелец отказывался пойти на какие-либо уступки.

═══Не оставалось ничего другого, как обратиться с жалобой в суд. В суде были приведены те же аргументы сторон, поэтому было назначено устное слушание. Сразу скажу, что в результате слушания судья, в основном, согласился с нашими аргументами. В отношении испорченного водой пола на кухне оказалось, что является абсолютно недоказуемым, возник ли этот ущерб за время проживания семьи Ф., существовал ли до того или был сделан уже после их выезда. Кроме того, пол был и без того уже достаточно старый, так что, даже в случае справедливости претензий хозяина, нельзя было ставить в счёт цену нового покрытия.

═══С въехавшим, якобы, на 2 недели позже новым жильцом выяснилось, что в квартире и без ремонта спорного полового покрытия надо было провести ремонтные работы, так что утверждение хозяина о неполучении квартплаты не соответствовало истине.

═══В отношении вытоптанного газона правовая ситуация выглядела следующим образом. Так как при въезде в квартиру было разрешено пользование садом, то логично предположить, что люди не имеют крыльев и не могут летать, поэтому, если в результате пользования происходит определённое повреждения травы, обновление газона должно происходить за счёт хозяина из выплачиваемой ему квартплаты.

═══Та же самая ситуация было подтверждена судом в отношении расходов на ╚свидетелей╩. Стоимость проезда свидетелей до дома и прочие расходы не могут быть переложены на квартиросъемщика.

═══После того, как судья объяснил домовладельцу правовую ситуацию, что, по крайне мере, часть удержанной суммы надо будет вернуть, стороны договорились решить дело миром и не доводить до формального судебного решения. В результате, домовладельцу пришлось вернуть большую часть денег.

═══Какие выводы можно сделать из описанного случая? Во-первых, прежде чем принимать какие либо решения связанные с возможными значительными расходами, следует проконсультироваться со специалистом, для точной оценки всех обстоятельств дела и шансов на успех. Только после такой консультации можно обоснованно принять решение об обращении или не обращении в суд. Всегда следует помнить, что ведение судебного процесса является дорогим удовольствием и, не имея адвокатской страховки, которая могла бы взять на себя эти расходы, перед тем как обращаться в суд, нужно очень тщательно обдумать и оценить свои шансы на успех. В данном случае, домовладелец погорячился и не принял предложение семьи Ф. договориться во внесудебном порядке. Это всё равно пришлось делать в суде, правда, со значительными дополнительными расходами для несговорчивого хозяина.

Rechtskanzlei T. Puhe